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RENTA 2013. DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL.

¿Quién puede practicar deducción por inversión en una vivienda habitual? Desde el 1 de enero de 2013 queda suprimida la deducción por inversión en vivienda habitual, no obstante se mantiene la deducción para quienes la hubieran adquirido con anterioridad a dicha fecha o hubieran aportado cantidades a cuenta de dicha vivienda antes de la fecha señalada para la construcción, rehabilitación o realización de obras de adaptación en la misma por razones de discapacidad y ya se hubiera practicado la deducción en dicha vivienda en su declaración de la renta de 2012 o de ejercicios anteriores.

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¿Son deducibles como inversión en vivienda habitual las aportaciones efectuadas durante el ejercicio 2013 en una cuenta ahorro vivienda abierta con anterioridad a la fecha de 1 enero de 2013? ¿Que porcentaje de inversión en vivienda habitual sería el máximo que se podría deducir en cada ejercicio y cual sería la base máxima de sobre la que se podría aplicar?

La respuesta a la primera pregunta sería, no. No se pueden deducir por este concepto dichas aportaciones a cuentas ahorro de vivienda efectuadas durante 2013, aunque si mantendrá las deducidas hasta la renta 2012 siempre que éstas se apliquen en un futuro a la adquisición de la vivienda habitual para la que fueron aportadas. Y en cuanto a la segunda cuestión, el porcentaje máximo de deducción por inversión en vivienda habitual es del 15% de las cantidades invertidas o aportadas con un límite máximo anual de 9.040 euros. Este importe y porcentaje es el mismo tanto si se hace declaración conjunta como si es individual.

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Estas y otras preguntas pueden ser resueltas por profesionales y por la propia administración, no obstante dejamos un enlace de interés donde se da respuesta a muchas de ellas.

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http://www.expansion.com/especiales/renta2013/?cid=ES22801

via:Agencia Tributaria; Diario Expansión

 

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VIVIENDAS EN COOPERATIVA. COMPRA INTELIGENTE.

En un escenario como el actual en que el mercado inmobiliario está intentando salir de su letargo, cobra especial protagonismo una figura jurídica, la de la Cooperativa de Viviendas como el más eficaz y seguro medio para la adquisición de una vivienda en una ubicación céntrica de la ciudad, con unas características óptimas, incluso excepcionales, a precios de coste. Expectativas como la de la posible promoción de viviendas en el solar del Ministerio de Defensa en pleno centro de Madrid que saldrá a subasta por el que pujarán varias cooperativas, están revolucionado el sector.

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Esto está generando que se de un hecho casi olvidado desde hace años, las listas de espera para optar a adquirir una vivienda en esos emplazamientos tan cotizados y a precios tan bajos. No obstante, no solo basta para que el sistema sea la panacea el mero hecho de que lleve el nombre, es decir, la persona interesada en adquirir un bien inmuebles en una promoción de viviendas que se desarrolle en régimen de cooperativa debe tener en cuenta que ésta debe de cumplir con una serie de condiciones que le garanticen el resultado buscado.

Con la experiencia de quince años en el sector cooperativa debemos tener presente que hay que diferenciar en primer lugar entre las cooperativas que están “En proyecto”, ” En constitución” y las “Constituidas”. Siendo el primero el modelo más extendido expondremos a continuación los puntos cruciales que debe testear antes de decidirse por formar parte la misma:

La Gestora: La cooperativa puede autogestionarse por sus propios miembros, designados en el Consejo Rector censurado por la Asamblea General de todos los socios cooperativistas, a la postre propietarios finales de las viviendas a construir por la cooperativa. Pero es más común el número de casos en que le gestión de la cooperativa se encomienda (contrato de prestación de servicios) a empresa externa a cambio de unos honorarios, la cual debe ser de acreditada solvencia técnica y económica, con una dilatada y acreditada experiencia en el desarrollo de este tipo de proyectos.

Proyecto y condiciones: deberá recibir de la gestora o la propia cooperativa si no hubiese externalizado los servicios de gestión la siguiente información y documentación.

– Proyectista y Director de la obra.

– Empresa constructora. Si ya estuviera designada.

– Planos: Deberá recibir plano general a escala del emplazamiento de la vivienda en que estemos interesados y plano de amueblamiento de la misma a escala en la que se incluya la superficie útil, de cada pieza y total así como la de terrazas y garaje – en su caso; descripción de la vivienda, de las redes y protección contra incendios, calidad y sistemas de puesta en obra de materiales.

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– Memoria descriptiva y gráfica (en su caso) detallada de las calidades que llevará la vivienda y el resto de la edificación en que se integre.

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– Precio estimado de adjudicación al socio, forma de abono de las aportaciones voluntarias y obligatorias al capital social y a su objeto así como la garantía de las mismas; las cantidades entregadas a cuenta se garantizarán conforme a Ley por Compañía aseguradora mediante póliza de seguro de afianzamiento o aval bancario.

– Condiciones financieras pactadas con Entidad Financiera de la promoción si ya las hubiera.

– Titulo Jurídico que la cooperativa tiene sobre el solar sobre el que se proyecta desarrollar la construcción.

– Disponibilidad de Licencia de obras – en su caso.

– Fecha prevista de inicio de las obras y la de entrega estimada de la vivienda

– Cargas y servidumbres que puedan pesar sobre el solar y la vivienda – en su caso.

– Forma en que está previsto documentar la adhesión a la cooperativa mediante el alta en la misma como socio de cada interesado en adquirir una vivienda en autopromoción.

Una vez constituida la cooperativa esta deberá ser inscrita en Registro de Cooperativas de la Comunidad Autónoma en que tenga sede, una vez designados sus cargos y aprobados los Estatutos que la regirán -“Los socios de una cooperativa tienen el derecho y el deber de participar en la toma de decisiones, según los procedimientos establecidos en la Ley y en los Estatutos de la sociedad.” (y su Reglamento Interno si se hubiera desarrollado) habiéndose elevado dicha constitución a público y previa calificación favorable de dicho Registro.

En definitiva, el futuro socio de una cooperativa de viviendas debe tener acceso a toda la información necesaria antes de incorporarse a una cooperativa de viviendas. Debe conocer todos los datos que le hemos indicado de la sociedad a la que se incorporaría, su funcionamiento, las obligaciones que adquiere y los derechos que le asisten por Ley, así como el destino y garantías de las aportaciones económicas que se le exigirán y el contenido del proyecto que la cooperativa pretende ejecutar.

Joaquín Requena.

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Las ventas de casas se dispararon un 40% y los precios subieron un 0,6% en febrero

La compraventa de viviendas registró un fuerte incremento durante el mes de febrero. Ese mes se firmaron 26.602 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 39,8%, que se suaviza hasta el 35,3% en la serie desestacionalizada. Son datos del Consejo General del Notariado que explica este importante, en parte, por la normalización en el número de operaciones tras la finalización de la deducción por compra de vivienda en el IRPF a cierre de 2012 y la subida del IVA -ambas medidas a partir del 1 de enero de 2013-, pero también reflejaría una estabilización de las ventas mensuales.

Leer más:  Las ventas de casas se dispararon un 40% y los precios subieron un 0,6% en febrero – Noticias de Vivienda  http://bit.ly/1gAeeNQ

El Confidencial.

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REFORMA VIVIENDA VACACIONAL. ALQUILA Y RENTABILIZA

Apartamento, piso, chalet, bungalow, adosado, cortijada… a día de hoy en España, bien sea en la playa bien en el campo, quien mas y quien menos tienen en su Haber uno o varios de de estos inmuebles, para su goce y en muchos otros casos, el del inversor, para su pesar dada la situación del mercado inmobiliario en España.

En el primero de los casos hablamos de una vivienda que constituye la residencia permanente del propietario tan solo unos meses o semanas al año, para disfrute de su dueño permaneciendo cerrado el resto del tiempo. En el segundo caso aparte de ese satisfactorio lapso vacacional la segunda vivienda o vivienda vacacional, así como la de inversión, constituyen una pesada carga durante todo el año que solo se ve brevemente recompensada esos pocos días que se ocupa.

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En ambos casos, estos inmuebles requieren un mantenimiento relativamente costoso que en el caso del, llamémosle, feliz propietario, se prorratea en el año y solo en casos excepcionales supone un desembolso al inicio de la temporada vacacional para la puesta en marcha de la vivienda con pequeñas reparaciones o mejoras.

Si nos centramos en el segundo caso, el del invesor-usuario, la carga anual a la que nos referimos se hace más dura pues normalmente se trata de más de un inmueble en propiedad a mantener y a ello hay que sumar la carga financiera habitual en este perfil de propietario que se multiplicará por el número de unidades que éste posee.

En la coyuntura actual del sector inmobiliario donde el exceso de oferta tira hacia abajo de los precios de mercado, nuestro inversor-usuario no puede o no quiere dar salida a su patrimonio mediante la venta pues va contra su “cuenta de resultados” ya que en la mayoría de los casos supone transmitir por debajo del valor de adquisición, o incluso por debajo del valor de la carga hipotecaria de cada inmueble con el consiguiente menoscabo de la economía familiar.

Aún así, el propietario de uno o varios inmuebles, ya sea primera o segunda vivienda, en la playa o en el interior se lanza a la venta de lo mismos sin dotarlos de un valor diferenciador o añadido que le posicione por encima de otras opciones de similares características que seguro abundan en el mercado.

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Este es un camino equivocado. El propietario tiene estudiar la oferta en la zona de ubicación de su propiedad para determinar cual sería el valor añadido respecto de la competencia con el que debe dotar a su vivienda (Estudio mercado en www.idealista.com o www.fotocasa.es). De nada sirve amueblar las viviendas si necesitan una instalación eléctrica o de fontanería nueva, tiene filtraciones o una carpintería muy deteriorada. Así mismo debe ser consciente del perfil de comprador al que se quiere dirigir pues en función de este sabrá que tipo de reformas debe hacer.

Por tanto debemos saber que reformar ayuda notablemente a vender la propiedad deseada siempre que sepamos en qué segmento de mercado nos encontramos y el perfil del comprador al que nos queremos dirigir con nuestra oferta.

En cualquier caso, cuando el mercado de la venta de viviendas está excesivamente saturado en el ámbito en el que se encuentra la nuestra la alternativa mas razonable para contribuir a aliviar la carga que ésta supone es la del alquiler, alquiler con opción a compra, siendo el primero de temporada o habitual y el segundo solo habitual. Aqui también juega un papel trascendental el estado del inmueble. Si hacemos el mismo ejercicio de prospección del mercado del alquiler en la zona detectaremos inmediatamente cuales son las demandas de este y que se ofrece (Estudio mercado en www.idealista.com o www.fotocasa.es). Cruzando ambos datos seremos rápidamente capaces de fijar las reformas o mejoras que necesita nuestro inmuebles para que lograr alquilado antes y a mejor precio que el resto.

Los puntos débiles habituales que debemos tratar para distanciarnos de la competencia y lograr mejores resultados en Venta o Alquiler con opción a compra suelen ser:

Eliminar gota, saco, estucos… de paredes y techos dejándolo lisos.

Pintura de toda la vivienda en un color neutro, homogéneo. No podemos condicionar al comprador con nuestra visión personal del color de una vivienda.

Lacado o sustitución de carpintería de madera deteriorada.

Suelos: En caso de suelso de piedra, pulido y acristalado; en el de suelos de madera acuchillado y barnizado. Si los suelos de gres están anticuados o deteriorados, colocación de tarima sobre el mismo.

Sustitución de azulejos anticuados en cocinas y baños.

En general se trata de guiarse por unos estándares de materiales y ambientes que atraen al perfil del comprador al que nos dirigiremos. En el caso del alquiler con opción a compra hay que recordar que la vivienda no suele entregarse ni amueblada ni con cocina pero aunque esta vivienda sea de nueva construcción deberá acondicionarse obtener el mejor cliente con mayor rendimiento.

Existen infinidad de intermediarios inmobiliarios que ofrecen sus servicios para la puesta en venta o alquiler de propiedades de empresas y particulares, primera vivienda, vacacionales, en la playa, en el interior… existiendo en capitales y localidades muy señaladas por su atractivo turístico opciones de alquiler por días y semanas amueblados y con todos los servicios que les podría ofrecer un hotel o un apartahotel. Esta opción lógicamente requiere una mayor inversión pero su réditos también son muy superiores, al margen de que se puede seguir disfrutando del inmueble cuando no se encuentre ocupado. (Alquileres de temporada en: www.homeaway.es o en: secure.toprural.com)

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Joaquín Requena.-